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2018-11-19 00:16 来源:中国企业信息网

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  (人民网资料截至2018年3月)

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上海首个加装电梯事务所成立半年来,遇到一系列“意想不到”

2018-9-4 07:29:54

来源:上观新闻 作者:周楠 选稿:田雨霖

原标题:老房装电梯有多难?上海首个加装电梯事务所成立半年来,遇到一系列“意想不到”

  欣逸居民区书记章建新,如今时常“忙得不可开交”。在传统的居委工作之外,她投身了一项“颇具创新的事业”——成为上海首家加装电梯事务所负责人。

  今年3月,上海首家专为老旧小区加装电梯开展服务指导、承接委托管理的社会服务机构——虹口区家加乐加装电梯事务所在江湾镇街道挂牌成立。只要是本市老旧小区居民,有意愿加装电梯的,都可通过这个事务所获得帮助指导。在事务所的指导和跟踪服务之下,仅半年已有两部电梯成功开工。

  截至8月初,事务所共接受来电、来访咨询278人次,其中虹口区211人次,主要是欧阳、曲阳、凉城和本街道居民(占60%);外区 67人次,主要为杨浦、浦东、静安等区居民。同时,事务所还前往曲阳巴林、凉城秀苑等小区进行现场指导,给予专业建议。

  这也就不难理解,“忙”成了章建新的常态。不过,这位说话做事风风火火的负责人告诉记者,这半年来,加装电梯事物所也遇到了一些“意想不到”的事情,或许可以给全市的老小区加装电梯工作带来些许启发。

  第一个意想不到:反对的都是底层居民?未必!

  按照现行政策,老旧小区加装电梯,需征得小区三分之二以上的业主同意,楼道90%以上居民同意并签字确认,同时还不能有明确反对意见,许多加装电梯的工程就“卡”在了这一步。

  一个有名的案例便是,上海市中心某社区一幢“超级老人楼”,30多户居民中,90岁以上高龄老人有4户,80岁以上高龄老人有17户,其余17户中60岁以上老人也很多。为了给楼里装上电梯,一位83岁的老先生已奔走了6年,到了最后关头,还是卡在底楼住户不同意这个问题上。

  做通底楼居民的工作,成了征询居民意见中极为关键的一环。不过,见了太多案例的章建新发现,“总体来看,一楼没得到啥好处,比较容易反对,但实际操作中哪一层反对的都有。”

  事实上,令人感动的底层居民也不少。60岁的叶年根阿姨,住在新市北路1420弄2号楼1楼。她很爽快:“装电梯这个事,我肯定支持。楼上90多岁的老人两户,七八十岁的老人十几户,爬楼多不方便。我母亲在世的时候,我推轮椅带她出去,遇到没电梯的地方,真是受罪!”

  叶年根阿姨的将心比心,也来自二楼另一位叶阿姨曾经的将心比心。这位叶惠兰阿姨是2号楼的楼组长,曾经叶年根因为要带孙子无法照顾老母亲,就把家里的钥匙交给了她。叶惠兰不仅给老人送吃的,还帮助她洗澡,推她出门,足足帮忙了3年。最后,102岁的老人过世时,两位叶阿姨一起送了她最后一程。

  以至于加装电梯事务所的工作人员告诉叶年根阿姨,加装电梯后,楼上的居民每人会有一张卡,以后刷卡乘电梯。叶年根特别诚恳地问:“我能出点钱,也买张卡吗?以后我还要到楼上串门呢。”

  类似这样的案例,总是让章建新等人感慨,在加装电梯这件事上,楼组的和谐比什么都重要。她最记得这个案例:一圈征询下来,只有最顶层的6楼居民不同意。这户居民70岁了,行动不便,照理说没理由反对。后来经过详细调查发现,他和5楼居民关系不好,还打过官司。而5楼居民,恰恰是该楼道加装电梯的发起人。“只能让5楼居民先回避一下,再慢慢做工作。”

  当然,经济条件不好,一下子拿不出钱,也成为各层楼居民较常见的反对装电梯的理由。池沟居民区书记贺卫东说,小区里有5楼的一户人家,夫妇俩关系不好,经济条件也不好。找他们征询意见,妻子眼泪汪汪。最后投了弃权票。相关的费用,只好由楼道里其他居民分摊。

  在加装电梯事务所的工作人员们看来,缺钱的问题,可以通过分摊、借钱等方式解决;投弃权票,只要楼道90%以上居民支持,也不影响征询结果;最怕的就是因为“怕吵、怕挡光、怕吃亏”等各种理由的“明确反对”,不听劝也一点不在意“影响邻里关系”,这时候往往因为一户人家影响了全楼道的电梯计划。

  第二个意想不到:降低征询通过比例就好吗?未必!

  当“一户影响全楼计划”的案例屡见不鲜时,就有不少人建议了:“是否可以建议政府修改相关规定,降低居民同意的比例?比如,模仿旧改,楼道只要85%以上的居民同意即可?”

  章建新听罢,笑起来:“我此前的确是这么认为的,但现在看法变了。其实,这就是一个‘先难后易’还是‘先易后难’的问题。”

  她解释说,按照目前的政策,开始要征询通过是挺难的,但一旦通过以后,后面的一系列事情就相对省心了。如果现在只有一户弃权,大家还可以帮忙分摊费用。但假设只要楼道里85%以上居民同意即可,其中15%中很多人可能是投弃权票的,那么,剩下的人还愿意分摊这些费用吗?

  更为关键的是,所谓“权利义务相当”。出了钱的居民,一般在电梯安装的过程中配合度更高,在使用的过程中更爱惜。那些本身就没出钱的居民,就未必能做到这样了。

  凉城路1201弄77号楼组的秦挺南,是该楼组加装电梯自治小组负责人,就很有感触:“最近我们楼道的电梯正在施工,我每天都要监工。施工的噪音对居民影响不小,好在当时包括底楼居民都挺支持装电梯的。否则,肯定不少人意见老大的。”

  事实上,这样的教训并非没有。在上海老房装电梯探索的早期,征询制度还没有大规模推行。有一个楼道由顶楼一户居民出钱,成功装了一部电梯。当时其他楼层的人因为没有出钱,也都没有提出反对意见。但随着时间的推移,电梯后续的管理、运维等问题渐渐出现时,这些人家的意见越来越多。

  对此,虹口区家加乐加装电梯事务所顾问、社邻家创始人闫加伟告诉记者,近年来很多城市都对老房装电梯的征询政策做出探索:2018-11-19,杭州出台了《关于开展杭州市区既有住宅加装电梯工作的实施意见》,加装电梯需要本单元三分之二以上的业主同意并且没有书面反对意见,不需要100%居民同意。

  南京市政府近日出台《既有住宅增设电梯规划许可手续办理规则》,明确提出加装电梯可边协商边建。自2018-11-19起,只要获得2/3以上业主同意,且各项程序合法,5天内就可获得加装电梯规划许可。规则中明确,加装电梯可边建边协商。即便低层居民有不同意见,但只要2/3业主同意,准备好补偿方案报给街道,街道出具“信访维稳承诺书”,就可申请加装电梯。

  《北京市2016年既有多层住宅增设电梯试点工作实施方案》要求“三分之二以上业主同意”,应征得因增设电梯后受到采光、通风和噪声直接影响的本单元业主的同意。实际上也要求100%同意率。

  因此,他认为,上海还是要结合本地实际情况,审慎地制定或修改政策。

  第三个意想不到:表格模块“填空”就搞定吗?未必!

  在加装电梯的过程中,各类申请的繁复,也是横在居民们眼前的一道拦路虎。

  根据2011年上海市房管局、市规土局、市建交委等部门联合出台的《本市既有多层住宅增设电梯的指导意见》,居民楼加装电梯需完成6道审批程序,包括计划立项、规划审批、房屋安全性论证、施工许可、质量技术监督和竣工验收。由各区房管局负责承办的计划立项环节作为加装电梯的第一道关,对居民信心、工程推进都尤为重要。

  目前,在上海一些地方已经有了很好的探索。比如,将加装电梯的申请报告、协议书、可行性分析等文字材料化为“填空”形式,制定出适合当地居民的申请模板,以确保递交申请“只跑一次”。

  这让很多居民拍手称快。章建新实践下来认为,这的确可有效提升效率。但遗憾的是,一些内容是无法直接“填空”的。比如,很多老小区当时的建设图纸都找不到了,无法得知地下管线的具体位置,只能重新找专业部门测绘,这相当花时间。又比如,电梯的设计方案必须由设计单位出具,一些设计方案因为有细节不合规的地方,在审批的过程中被房管等部门不断退回修改。而不同小区不同楼道的情况都不同,不可能有标准化的设计方案。

  她总结说:“尽管很多不可控的因素,但可以肯定的是,我们的资料准备的越完整,审批速度就越快。”

  那么,在此过程中,政府还能做点什么吗?虹口区江湾镇街道目前已经装好了5台电梯,预计今年还将有5—6台电梯开工。频频和电梯打交道的街道党工委书记上官剑认为:“老房装电梯,是居民自治行为,无法依靠自上而下的行政力量强推。但在需要的时候,政府也要勇于担当。”

  他举例说,政府可以列出电梯建设、设计、监理单位的正面清单,让居民从中选择,列入清单的单位必须具备良好资质,在电梯设计、施工等方面有足够的经验,熟悉老房装电梯的操作流程,从而避免方案一次次被退回修改。此外,相关部门在尽可能的情况下,可以在加装电梯申请阶段就参与物业和居民间的沟通,确保居民提交申请时的点位符合规划红线要求。

  核心提示:加装电梯是居民寻找最大“公约数”的过程

  加装电梯后,不少老房子出现了一个奇妙的现象——邻居关系更融洽了。

  原因和加装电梯的过程息息相关,无论是楼道成立自治小组、征询意见,还是分摊费用、遴选电梯建设单位等,都在不断磨合的过程中无形增加了居民间的交流,而电梯装好后,更给老居民带来了串门的便利。

  在汶水东路方浜居民区,电梯刚刚建好,大家就相约汶水东路505弄4号居民龚剑豪家中,热热闹闹吃了一顿庆贺饭。此后,大家聚会吃饭也成了常事。

  这些听起来让人振奋的例子,让越来越多的居民动了装电梯的心。在专家看来,加装电梯就是居民寻找最大“公约数”的过程。

  闫加伟认为,对于老房子新加装电梯,应该在大多数人的利益和少数人的利益之间取得权衡,让居民们完成“自己说服自己”的过程,达成“共识”,并遵循“谁投资、谁受益、谁负责”的原则,让电梯的安装、维护、保养形成良性循环。

  不过,尽管是居民自治,但是党建的引领、政府的支持,还是必不可少。 在虹口区家加乐加装电梯事务所接听的数百个电话中,不少电话的开头是这样的:“我们居民都挺愿意装电梯的,但街道、居委会不管这事怎么办?”

  在章建新看来,街道、居委会的支持肯定少不了,因为加装电梯的申请者必须是业委会,而且单凭一个楼道居民,小区2/3以上居民通过这一条就过不了。

  虹口区家加乐加装电梯事务所的另一位顾问、复旦大学刘建军教授认为,电梯属于社区中的公共产品,但它和路灯、学校、医院等不同,并非由政府主导的公共产品,其中的自治属性是比较难解决的问题。换种思路看,正好可以加装电梯的自治过程,从而撬动文明楼道的建设。

  对于以底层为主的居民反对意见,应视为做通群众工作、开发楼道凝聚力的契机。不要一味追求效率导向,而是以过程为导向,尽可能运用社工自治的原理,通过反复沟通等方法加以解决,哪怕沟通的时间长点也不要紧。也要有这样的心理准备,并非所有的楼道都能征询成功通过。

  那么,是否要对底楼居民加以补偿?专家们普遍认为,这要按照楼道居民自治的意愿决定,无须变成强制规定。不过,对于后期可能出现的电梯广告收益如何分摊等,则需要在实践中不断细化操作,因为这或可从根本上降低电梯的安装、运维费用,从而切实提高居民的支持率。

  老法师章建新也有自己的一套,她忙于穿梭在各个社区,富有激情地宣讲“加装电梯ABC”微党课、情景党课,为居民加装电梯“扫盲”;听过的居民都说讲得“极富感染力”,其中有这样两句话让人印象深刻:请包容生活中的不完美,多为你的邻居考虑;我们终究生活在一个“人人为我、我为人人”的世界中。

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