时隔六年,合生创展(00754,HK)终于迎来了第五任行政总裁。不是传言中的冯劲义,而是来自合生创展大本营的席荣贵。

  9月3日早间,合生创展集团公告,席荣贵已获委任为该公司之执行董事及行政总裁,于2018-09-19起生效。

  而3个月前,坊间传言的合生创展行政总裁候选人为绿都地产集团副董事长冯劲义,媒体报道冯劲义将给合生创展超级大盘京津新城重新定位,实现再出发。冯劲义在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,对于加盟合生创展的传言表示困惑,直言曾与合生创展有过沟通和交流,但并未确认去合生创展。

  曾被王石称为“中国地产航母”的合生创展在近年来的行业规模化竞争中逐渐走向衰落,业绩不敌十年前。截至2018年7月底,合生创展合约销售金额为76.15亿元,跌出房企销售榜单百强。

  于合生创展而言,需要重新出发的不仅仅京津新城一个项目,还有慢周转模式下徘徊不前的销售规模、下降的利润率等一系列问题,被寄予厚望的新任行政总裁席荣贵能否带领合生创展力挽狂澜再出发?

  第五任CEO履新

  席荣贵的加盟意味着合生创展悬空了6年的行政总裁之位终于尘埃落地,也迎来了合生创展跨入房地产26年以来的第五任行政总裁。2012年房地产行业面临强调控,同年3月,薛虎辞去合生创展执行董事兼行政总裁职务,结束了其在合生创展18年的职业生涯。据了解,合生创展的前五任总裁中,唯有薛虎是合生老将,谢世东、武捷思、陈长缨以及新任总裁席荣贵均为“外援”。

  谈及房地产大佬,王石、任志强、余英等人名已经是热门词汇,而席荣贵是一个绝对冷门的词汇。据了解,今年46岁的席荣贵并无房地产从业经验,也未曾在合生创展集团任职。

  公开资料显示,席荣贵获得华南财经学院经济学学士学位及华南理工大学管理学硕士学位,拥有超18年的银行业务管理经验,专注企业运营和管理。

  在加入合生创展之前,席荣贵在中国建设银行工作了23年,于2009年至2014年担任中国建设银行广东省分行公司业务部总经理,离任前职位为中国建设银行广东省分行副行长。

  据建设银行广东分行的内部人士告诉《每日经济新闻》记者,早在今年5月就有消息显示席荣贵要辞职,截至目前,席荣贵离职的消息并未内部公告。据了解,席荣贵离任前建设银行正在大力推广“码上花”项目。

  131亿发债遇阻

  8月30日,根据上交所公告,合生创展集团2018年非公开发行公司债券的项目显示为“终止”。该项目品种为私募,拟发行金额为31亿元,承销商为中泰证券和光大证券。而在此前的5月30日,合生创展该项债券发行已经历一次"中止"。

  半年报显示,合生创展2018年上半年完成62.35亿元销售及预售合约出售的物业额,期内净利润约21亿元,同比增长约95%;拥有13项投资物业,土地储备达2936万平方米。相比于2017年的平庸表现,这份成绩单稍有起色。

  但应当注意的是,上半年,合生创展的资本化前之利息开支总额上升至约15.16亿元人民币,增幅29%。也即,当期的融资成本有了近三成的上升,企业融资愈发困难。

  事实上,本期发债终止不是合生创展首次融资受挫。7月2日,合生创展债券发行规模不超过100亿元(含),募集资金将用于发行人住房租赁项目建设、偿还住房租赁项目贷款及补充营运资金等法律法规允许的用途。公告显示,北京合生世界村项目、北京合生世界花园项目、北京京润水上花园项目、北京滨江帝景项目、广州合生广场项目、天津君景湾项目将运用此笔款项,但是该项专项公司债券遭到了无情的“中止”。

  短短两个月间,合生创展的两笔131亿元债券遭到上交所“中止”或“终止”,显示的是房企融资的趋紧趋势。

  国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向《每日经济新闻》记者表示,“最近房企发债受阻仍然表明,政策是不鼓励资本进入房地产行业,特别是房地产企业的。”

  光大证券在研报中指出,2018年的风险点更多来源于融资,目前难以看到金融监管政策的放松,信用债市场继续收缩,广义流动性处于紧平衡的态势,非标、信贷、债券等融资方式都受到了不同程度的影响。

  合生创展再出发

  谈及合生创展,总是跳不过其辉煌的历史。合生创展曾站上中国房地产金字塔顶端的位置,一度风光无限。合生创展曾是中国首家销售规模突破100亿元的房地产企业,这令原万科董事会主席王石赞叹不已,“合生创展才是中国房地产界的航空母舰。”

  彼时,恒大还未上市,正在忙着产品升级换代,碧桂园也尚未显露出“黑马”属性。十余年过去,行业重新洗牌,碧万恒销售均突破5000亿元大关,合生创展则逐渐走向衰落,跌出房企销售百强榜单,规模不足100亿元。

  据《每日经济新闻》记者梳理合生创展近十余年的年报发现,合生创展的最好成绩定格在2009年150.9亿元的销售规模,往后8年销售均在100亿元上下徘徊,到2017年销售金额为92.28亿元。

  需要注意的是,合生创展第四任总裁薛虎离职的同时,合生创展创始人朱孟依的女儿朱桔榕于2012年3月起任职合生创展常务副总裁。从业绩表现看,朱桔榕治下的合生创展延续了之前的慢周转模式,业绩依然没有起色,自2013年后的4年里销售金额均不足百亿元。同时合生创展标榜要塑造的高毛利润率优势也逐渐丧失,至2015年毛利率跌至24.6%,2017年毛利率回升为36.8%,较2011年45.9%的毛利率仍存在较大差距。

  合生创展住宅投资事业部副总经理闫家瑞早前接受《每日经济新闻》记者采访时指出,合生创展有3~5年规划,不强调规模增速,希望在确保利润的情况下实现现金流的绝对安全,不会为了做大规模去牺牲利润。

  从目前的业绩表现看,合生创展目前面临规模和利润“双失”的局面,同时合生创展希望保持的现金流绝对安全也面临挑战。2017年合生创展负债总额达到875.76亿港元,同比增长109.88亿港元,流动负债同比增长69.67亿港元至416.7亿港元。同时,2017年合生创展营收同比下降15%至138.24亿港元,核心利润同比出现下降。

  负债高企,营收下降,加上融资收紧下融资渠道受限,打通融资渠道、加快销售回款将成为合生创展保卫现金流安全的重要工作。不强调规模增长,采取慢周转的模式,曾经的"地产航母"正在步步陨落。

  当然瘦死的骆驼比马大,在目前地价高企、核心区域拿地难的情况下,合生创展优质的土地储备或许成为其日后翻盘的本钱。某资深房地产从业人曾告诉《每日经济新闻》记者,不要看现在合生创展销售业绩不佳,但是在广州核心区域握有大量的土地储备尚待开发。

  今年2月1日,合生创展向上交所递交《公开发行2018年住房租赁专项公司债券募集说明书摘要》,其中有一段这样表述,“发行人一直保持良好的土地储备情况,重点北京、上海、广州等一线城市优质土地,极具市场竞争力。”

  《每日经济新闻》记者梳理近些年合生创展年报得知,2013年后合生创展未在公开市场获取土地,土地储备面积逐年下降,至2017年底为2933万平方米,不足碧桂园2017年新增土地储备的二分之一。

  营收下滑、销售增长乏力、利润优势丧失、土储下降等一些列的问题成为摆在席荣贵面前的难题。银行背景丰富,席荣贵加入后是否能力挽狂澜,给合生创展带来颠覆性的改变,成为业界关注的焦点。